Rendite-Objekte
Immobilien können vieles sein. Wohnraum. Sachwert. Altersvorsorge. Vermögensbaustein.
Für Kapitalanleger kommt eine weitere Frage hinzu: Wie lässt sich eine Immobilie so auswählen, dass Finanzierung, Mieteinnahmen, steuerliche Möglichkeiten und langfristige Qualität sinnvoll zusammenspielen?
Genau darauf konzentrieren wir uns. Bei unseren Rendite-Objekten setzen wir ausschließlich auf ausgewählte Neubauwohnungen im Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Denn eine Kapitalanlage sollte nicht nur heute interessant aussehen. Sie sollte auch in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren noch gute Argumente haben.
Wer eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, entscheidet nicht nur über Lage, Größe und Kaufpreis. Er entscheidet auch über zukünftige Instandhaltung, Energieeffizienz, Vermietbarkeit, Finanzierung und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein moderner Neubau mit QNG-Zertifizierung verbindet mehrere dieser Faktoren:
Neubauwohnung im Effizienzhaus-40-Standard. Zeitgemäße Grundrisse, Ausstattung und Energiewerte.
Eine Kapitalanlage nur nach der anfänglichen Bruttomietrendite auszuwählen, greift zu kurz.
Entscheidend ist, was nach Finanzierung, Kosten und Steuern tatsächlich übrig bleibt und welche Perspektive die Immobilie langfristig bietet. Gerade bei einem QNG-zertifizierten Neubau können steuerliche Abschreibungen einen erheblichen Einfluss auf die individuelle Betrachtung haben.
Deshalb betrachten wir Rendite-Objekte nicht isoliert nach dem Kaufpreis. Wir betrachten das Zusammenspiel aus Immobilie, Standort, Vermietung, Finanzierung und den für den Käufer möglichen steuerlichen Rahmenbedingungen.
Für neu errichtete Wohngebäude gibt es zwei Formen. Sind beide Voraussetzungen erfüllt, lassen sie sich nebeneinander nutzen — und genau dort entsteht der Unterschied.
5 Prozent vom Restwert, Jahr für Jahr.
Statt linear kann für bestimmte Neubauten degressiv abgeschrieben werden. Die Abschreibung fällt damit in den ersten Jahren deutlich höher aus — dort, wo die Finanzierung am stärksten drückt.
Voraussetzung sind unter anderem die gesetzlichen Fristen für Baubeginn beziehungsweise Erwerb.
Bis zu 5 Prozent zusätzlich, vier Jahre lang.
Für neue Mietwohnungen kann eine Sonderabschreibung hinzukommen: im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden. In Summe bis zu 20 Prozent der Bemessungsgrundlage. Voraussetzung sind unter anderem ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, die gesetzlichen Kostenobergrenzen und das QNG-Siegel.
Wichtig
Die Sonderabschreibung gilt nicht für den vollen Kaufpreis. Maßgeblich sind die gesetzliche Bemessungsgrundlage und die persönlichen Voraussetzungen des Käufers.
Treffen beide zu, addieren sie sich. Dann entscheidet nicht mehr die Miete allein über das Ergebnis.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung.
| Wohnfläche | 70 m² |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| davon abschreibungsfähiger Gebäudeanteil | 300.000 € |
| Bemessungsgrundlage § 7b EStG | 280.000 € |
| Degressive AfA, 5 % von 300.000 € | 15.000 € |
| Sonderabschreibung § 7b EStG, 5 % von 280.000 € | 14.000 € |
Im ersten vollen Jahr
29.000 € mögliche Abschreibung
12.180 € steuerliche Wirkung bei 42 % Grenzsteuersatz
1.015 € rechnerisch je Monat, gerundet
Ein QNG-Neubau wirkt damit steuerlich deutlich anders als eine Immobilie ohne diese Möglichkeiten.
Gerechnet ohne Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und sonstige Werbungskosten. Die tatsächliche Wirkung hängt von der persönlichen Situation, der Aufteilung des Kaufpreises und den gesetzlichen Voraussetzungen ab — und gehört vor jeder Entscheidung auf den Tisch eines Steuerberaters.
Förderung, Eignung, Auswahl — die drei Fragen, die nach der Rechnung kommen.
Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit.
Für klimafreundliche Neubauten mit QNG können Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau infrage kommen, Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“.
Die Förderung ist an technische und vertragliche Voraussetzungen gebunden und muss rechtzeitig in die Finanzierung. Wer erst nach dem Kauf danach fragt, ist zu spät.
Wer Vermögen aufbaut und Steuern zahlt.
Unternehmer, Selbstständige, Freiberufler, Führungskräfte: Je höher die persönliche Steuerlast, desto stärker wirkt eine zusätzliche Abschreibung.
Doch ein Steuervorteil allein macht keine gute Immobilie. Standort, Kaufpreis, erzielbare Miete, Grundriss und Nachfrage müssen weiterhin stimmen.
Eine hohe Abschreibung rettet keine schlechte Immobilie. Deshalb beginnt unsere Auswahl nicht bei der Steuer, sondern beim Objekt: Standort, Vermietbarkeit, Wohnungsgröße, Grundriss, energetischer Standard, Kaufpreis, langfristige Marktgängigkeit. Erst wenn das trägt, kommen Finanzierung, Förderung und Steuer hinzu.
Auf Neubauportal24 finden Sie Neubauwohnungen, die sich für Kapitalanleger eignen — ausschließlich mit QNG-Zertifizierung, in unterschiedlichen Größen, Standorten und Investitionsvolumina. Auf Wunsch rechnen wir Ihnen vorab aus, welche Größenordnung zu Ihren Eckdaten passt.
Nicht die höchste Abschreibung und nicht die höchste ausgewiesene Mietrendite entscheiden allein. Entscheidend ist das Zusammenspiel: Kaufpreis. Eigenkapital. Finanzierung. Miete. Steuerliche Situation. Anlagehorizont.
Die dargestellten Informationen und Berechnungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Sie stellen weder eine Steuer-, Rechts- noch Anlageberatung dar. Steuerliche Auswirkungen hängen von den persönlichen Verhältnissen und den jeweils geltenden gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte vor einer Investitionsentscheidung mit einem Steuerberater geprüft werden. Förderprogramme und Konditionen können sich ändern.
