Rendite-Objekte

Neubau als Kapitalanlage.

Immobilien können vieles sein. Wohnraum. Sachwert. Altersvorsorge. Vermögensbaustein.

Mehrfamilienhaus mit Klinker- und Putzfassade, Balkonen und angelegter Gartenanlage

Für Kapitalanleger kommt eine weitere Frage hinzu: Wie lässt sich eine Immobilie so auswählen, dass Finanzierung, Mieteinnahmen, steuerliche Möglichkeiten und langfristige Qualität sinnvoll zusammenspielen?

Genau darauf konzentrieren wir uns. Bei unseren Rendite-Objekten setzen wir ausschließlich auf ausgewählte Neubauwohnungen im Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).

Denn eine Kapitalanlage sollte nicht nur heute interessant aussehen. Sie sollte auch in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren noch gute Argumente haben.

Warum Neubau mit QNG?

Wer eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, entscheidet nicht nur über Lage, Größe und Kaufpreis. Er entscheidet auch über zukünftige Instandhaltung, Energieeffizienz, Vermietbarkeit, Finanzierung und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Ein moderner Neubau mit QNG-Zertifizierung verbindet mehrere dieser Faktoren:

Hoher energetischer Gebäudestandard
Nachgewiesene Nachhaltigkeitsanforderungen
Geringeres Sanierungsrisiko Kurzfristige größere Maßnahmen sind weniger wahrscheinlich als bei älteren Bestandsobjekten.
Zeitgemäße Grundrisse und Ausstattung
Interessante Voraussetzungen für eine langfristige Vermietung
Mögliche KfW-Förderung
Besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten Bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen.

Helle Neubauwohnung mit offener Küche, Essplatz und Wohnbereich mit Balkontür

Neubauwohnung im Effizienzhaus-40-Standard. Zeitgemäße Grundrisse, Ausstattung und Energiewerte.

Mehr als die Mietrendite

Eine Kapitalanlage nur nach der anfänglichen Bruttomietrendite auszuwählen, greift zu kurz.

Entscheidend ist, was nach Finanzierung, Kosten und Steuern tatsächlich übrig bleibt und welche Perspektive die Immobilie langfristig bietet. Gerade bei einem QNG-zertifizierten Neubau können steuerliche Abschreibungen einen erheblichen Einfluss auf die individuelle Betrachtung haben.

Deshalb betrachten wir Rendite-Objekte nicht isoliert nach dem Kaufpreis. Wir betrachten das Zusammenspiel aus Immobilie, Standort, Vermietung, Finanzierung und den für den Käufer möglichen steuerlichen Rahmenbedingungen.

Zwei Wege der Abschreibung

Für neu errichtete Wohngebäude kommen zwei Formen der steuerlichen Abschreibung in Betracht. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sie sich nebeneinander nutzen.

Degressive Abschreibung

Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann anstelle der linearen Abschreibung die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) gewählt werden. Nach derzeitiger Rechtslage beträgt sie 5 Prozent des jeweiligen Restwertes pro Jahr.

Dadurch fällt die Abschreibung insbesondere in den ersten Jahren höher aus als bei der regulären linearen Gebäudeabschreibung. Voraussetzung ist unter anderem, dass die gesetzlichen Zeiträume für Baubeginn beziehungsweise Erwerb eingehalten werden.

Für Kapitalanleger kann dies interessant sein, weil ein größerer Teil der abschreibungsfähigen Investition bereits in den ersten Jahren steuerlich berücksichtigt werden kann.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Bei neuen Mietwohnungen kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich sein. Sie beträgt bis zu 5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. Damit können innerhalb dieses Zeitraums zusätzliche Abschreibungen von insgesamt bis zu 20 Prozent der Bemessungsgrundlage entstehen.

Für Neubauten mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten besondere Voraussetzungen. Dazu gehören unter anderem die gesetzlichen Kostenobergrenzen sowie die Anforderungen an das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.

Wichtig

Die Sonderabschreibung bezieht sich nicht automatisch auf den vollständigen Kaufpreis der Wohnung. Entscheidend sind die gesetzlich zulässige Bemessungsgrundlage und die persönlichen Voraussetzungen des Käufers.

Beide Formen können zusammenwirken

Besonders interessant wird ein QNG-Neubau, wenn die Voraussetzungen sowohl für die degressive AfA als auch für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erfüllt sind. Dann können beide Abschreibungsformen nebeneinander genutzt werden. Das kann dazu führen, dass gerade in den ersten Jahren nach dem Erwerb vergleichsweise hohe steuerliche Abschreibungen entstehen.

Und genau hier verändert sich die Betrachtung einer Kapitalanlage. Denn nicht allein die monatliche Miete entscheidet über das Ergebnis. Auch die steuerliche Wirkung kann den tatsächlichen finanziellen Aufwand des Investors erheblich beeinflussen.

Musterberechnung

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung.

Vereinfachtes Rechenbeispiel. Keine Zusage über Höhe oder Anerkennungsfähigkeit im Einzelfall.
Wohnfläche	70 m²
Kaufpreis	350.000 €
davon beispielhaft abschreibungsfähiger Gebäudeanteil	300.000 €
Bemessungsgrundlage § 7b EStG, beispielhaft	280.000 €
Degressive AfA im ersten Jahr, 5 % von 300.000 €	15.000 €
Sonderabschreibung § 7b EStG, 5 % von 280.000 €	14.000 €
Mögliche Abschreibung im ersten vollen Jahr	29.000 €

Was daraus rechnerisch folgt

29.000 € mögliche Abschreibung im ersten vollen Jahr

12.180 € steuerliche Wirkung bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent

rund 1.015 € entspricht rechnerisch je Monat

Diese Betrachtung berücksichtigt noch keine Mieteinnahmen, Finanzierungskosten oder sonstigen Werbungskosten. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt immer von der individuellen Situation, der Aufteilung des Kaufpreises, den gesetzlichen Voraussetzungen und der steuerlichen Behandlung im Einzelfall ab.

Ein QNG-Neubau kann für Kapitalanleger steuerlich deutlich anders wirken als eine Immobilie, bei der diese zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten nicht bestehen.

KfW-Förderung kann die Finanzierung ergänzen

Für klimafreundliche Neubauten mit QNG können außerdem Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) infrage kommen. Beim Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ können bei Erfüllung der jeweiligen Voraussetzungen Förderkredite von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit möglich sein.

Die Förderung ist an konkrete technische und vertragliche Voraussetzungen gebunden und muss rechtzeitig in die Finanzierung einbezogen werden. Deshalb sollte die Förderfähigkeit nicht erst nach dem Kauf geprüft werden.

Für wen können Rendite-Objekte interessant sein?

Besonders interessant können solche Neubauwohnungen für Kapitalanleger sein, die langfristig Immobilienvermögen aufbauen und dabei steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sinnvoll nutzen möchten. Dazu gehören beispielsweise Unternehmer, Selbstständige, Freiberufler, Führungskräfte und andere Anleger mit entsprechendem zu versteuernden Einkommen.

Je höher die individuelle steuerliche Belastung ist, desto stärker kann sich eine zusätzliche Abschreibung grundsätzlich auswirken. Doch ein Steuervorteil allein macht noch keine gute Immobilie. Deshalb müssen Standort, Kaufpreis, erzielbare Miete, Finanzierung, Grundriss, Nachfrage und langfristige Perspektive weiterhin stimmen.

Die Immobilie muss zuerst überzeugen

Eine hohe Abschreibung kann eine schlechte Immobilie nicht zu einer guten Kapitalanlage machen. Deshalb beginnt unsere Auswahl nicht bei der Steuer. Sie beginnt beim Objekt.

Wir prüfen Rendite-Objekte insbesondere im Hinblick auf Standort, Vermietbarkeit, Wohnungsgröße, Grundriss, energetischen Standard, Kaufpreis und die langfristige Marktgängigkeit. Erst wenn diese Grundlage stimmt, kommen Finanzierung, Förderung und steuerliche Möglichkeiten hinzu. So entsteht aus einzelnen Vorteilen ein Gesamtkonzept.

Ausgewählte QNG-Neubauprojekte

Auf Neubauportal24 finden Sie ausgewählte Neubauwohnungen, die sich insbesondere für Kapitalanleger eignen. Unser Fokus liegt dabei ausschließlich auf Neubauprojekten mit QNG-Zertifizierung.

Je nach Projekt stehen unterschiedliche Wohnungsgrößen, Standorte und Investitionsvolumina zur Verfügung. Auf Wunsch können wir anhand Ihrer persönlichen Eckdaten bereits vor der Auswahl eines konkreten Objektes berechnen, welche Größenordnung für Sie sinnvoll sein könnte.

Welche Immobilie passt zu Ihrer Kapitalanlage?

Nicht die höchste Abschreibung und nicht die höchste ausgewiesene Mietrendite entscheiden allein. Entscheidend ist das Zusammenspiel: Kaufpreis. Eigenkapital. Finanzierung. Miete. Steuerliche Situation. Anlagehorizont.

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Hinweis zu steuerlichen und finanziellen Angaben

Die dargestellten Informationen und Berechnungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Sie stellen weder eine Steuer-, Rechts- noch Anlageberatung dar. Steuerliche Auswirkungen hängen von den persönlichen Verhältnissen und den jeweils geltenden gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte vor einer Investitionsentscheidung mit einem Steuerberater geprüft werden. Förderprogramme und Konditionen können sich ändern.